Các giai đoạn tăng giá bất động sản

Giá Bất động sản trong nửa thập niên trở lại đây đang diễn biến thất thường bởi nhiều cơn sốt. Khi mới xuất hiện, bất động sản có giá khiêm tốn; nhưng sau khi được bơm nhiều kỳ vọng, cơn sốt giá sẽ ập đến. Tuy nhiên, nhìn chung vòng đời tăng giá của bất động sản đều trải qua một số cột mốc tương tự nhau. Và có 5 giai đoạn tăng giá của bất động sản.

Giai đoạn 1: Giá bất động sản cơ bản

giai đoạn đầu tiên của giá bất động sản
Giai đoạn đầu tiên của một dự án BĐS có giá mua rẻ nhất

Đây là giá đang được giao dịch trong điều kiện vị trí bình thường. Sự chênh lệch về giá cơ bản giữa các vùng trong cùng một địa phương dễ dẫn đến tình trạng sốt nhà đất. Các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ tạo tiền đề cho một cơn sốt nhà đất.

Đây là giai đoạn đầu tiên của một dự án BĐS. Lúc này, bđs có giá mua rẻ nhất, chiết khấu nhiều nhất. Một số nhà đầu tư mua BĐS ở giai đoạn này với mức giá 30-50 triệu cho các dự án hot. Nhưng điều này rất hiếm.

Thường các NĐT quyết định đầu tư ở giai đoạn này phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý. Bởi lúc này, NĐT chủ yếu dựa trên sự tin tưởng với nhà môi giới và chủ đầu tư. 

Giai đoạn 2: Giá bất động sản kỳ vọng

Hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản thường có tham vọng lớn. Luôn muốn tạo ra những công trình đẳng cấp với tiêu chuẩn cao. Các bản phác thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất, cảnh quan đều được vẽ trên giấy một cách hoàn hảo. Và đây là bước dạo đầu để định hình mức giá dự kiến của dự án. 

Khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận trên giá bán; BĐS có thể đội lên tối thiểu là 15%; trung bình 20-25%; mức cao là 30-40%. Để đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, các chủ đầu tư thường có chiến dịch marketing mạnh mẽ. Và chi phí này chiếm một khoản không nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch marketing thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản ban đầu.

>>> Xem thêm: 6 bí kíp đầu tư đất nền an toàn và hiệu quả

Giai đoạn 3: Giá bất động sản tiến độ

Giai đoạn 3 và giai đoạn 2 đôi khi có thể hoán đổi cho nhau. Vì có một số dự án chủ đầu tư làm xong hạ tầng phân khu 1 rồi lại tiếp tục mở bán phân khu 2.

giá bất động sản giai đoạn 3
Thời điểm này chủ đầu tư vẫn sẽ bán nhà nhưng đa phần là với giá cao

Đây là thời điểm mà người mua nhìn thấy dự án đã gần hoàn thiện, lên hình, tiện ích sẵn có, người mua đã có thể hình dung ngay về nơi an cư của mình. Thời điểm này chủ đầu tư vẫn sẽ bán nhà nhưng đa phần là với giá cao. Lúc này, người mua để ở sẽ tìm mua những căn hộ thuộc phân khu đầu tiên để được giá tốt nhất. Giá bất động sản tăng trưởng như thế nào thì sẽ phụ thuộc vào tình hình thị trường và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư.

Giai đoạn 4: Giá trước giai đoạn bàn giao

Đây cũng gần như là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản. Người mua sẽ mua tại thời điểm này để đảm bảo an toàn.

Lúc này, các nhà đầu tư cũng bắt đầu marketing để giới thiệu; tăng lợi nhuận bất động sản. Dự án bắt đầu được nhiều người biết đến, tất cả đã hoàn thiện từ căn hộ cho đến tiện ích trong khu vực. Thời điểm này là thời điểm dự án có giá bán cao hơn so với lúc khởi công; có tính thanh khoản cao nhất; và rất dễ kiếm khách mua lại.

Chi phí để làm tốt khâu hậu mãi này không đáng kể so với tổng mức đầu tư dự án. Vì vậy, chủ đầu tư cố gắng thêm khoản chi phí xây dựng, quản lý, miễn phí vài dịch vụ, tăng cường quảng bá thương hiệu, giá sẽ tăng 10-15% so với giá giai đoạn 3. Với các nhà đầu tư mua ngay từ đầu; nếu họ không bán thì cho thuê với lợi nhuận từ việc cho thuê tương đối cao.

Giai đoạn 5: Giá căn hộ

Đây là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản. Mọi người chỉ nên tham khảo phần này vì ở Việt Nam đa phần người ta đầu tư theo kiểu đón sóng; đón hạ tầng chứ không như nước ngoài. 

Ví dụ như ở Việt Nam, khi rao bán dự án, người ta nói rằng con đường này sắp xây dựng; sắp hoàn thiện để dẫn vào dự án; gần đây có đường cao tốc, trung tâm hành chính sắp dịch chuyển. Ở nước ngoài, người ta xây dựng cơ sở hạ tầng; đường sá rồi mới xây dựng các dự án bất động sản để ở. Không có chuyện mua nhà hình thành trong tương lai, mà xây xong rồi mới bán. Mặc dù đây là giai đoạn khiến giá tăng chóng mặt nhưng nhiều dự án, khách mua từ ngày đầu tiên chờ đến giai đoạn 5 này, giá tăng từ 150-200% trở lên.

Trên đây là 5 giai đoạn tăng giá bất động sản. 5 giai đoạn này nếu nhanh thì kéo dài 3 năm; chậm thì  5-10 năm. Tuỳ vào quy mô dự án, năng lực chủ đầu tư, diễn biến chung của nền kinh tế vĩ mô, sự thay đổi chính sách đất đai, chính sách tín dụng…mà NĐT quyết định mua bất động sản. Để hiệu quả, bạn phải hiểu tài sản mình đang ở mức giá nào.