Bảng giá đất là gì? Phương pháp định giá đất theo pháp luật

Bảng giá đất là gì? Phương pháp định giá đất theo pháp luật
5/5 - (3 bình chọn)

Bất động sản là lĩnh vực chưa bao giờ ngừng hot. Trong đó, điều mà các nhà đầu tư luôn đau đầu đó chính là thông tin về bảng giá đất. Vậy bảng giá đất là gì và dùng bảng giá đất để làm gì? Bài viết dưới đây sẽ có câu trả lời thỏa đáng cho bạn.

Bảng giá đất là gì?

Khái niệm bảng giá đất là gì? Bảng giá đất là bảng tập hợp tất cả các mức giá dành cho mỗi loại đất; do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc các thành phố trực thuộc trung ương công bố định kỳ hàng năm vào ngày 1/1. Dựa trên cơ sở qui định của Chính phủ về những phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Bảng giá đất là gì?
Bảng giá đất là gì?

Đối với bảng giá đất:

  • Dựa trên những nguyên tắc và phương pháp định giá đất cũng như khung giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng; và trình lên Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi thực hiện ban hành. Bảng giá đất được định kỳ xây dựng 5 năm một lần; và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
  • Trong thời gian thực hiện bảng giá đất; khi Chính phủ tiến hành điều chỉnh khung giá đất; hoặc thay đổi giá đất phổ biến trên thị trường. Nếu có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
  • Trước khi trình bảng giá đất lên Hội đồng nhân dân cùng cấp phải được thông qua ít nhất 60 ngày; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện gửi dự thảo bảng giá đất đến những cơ quan có chức năng thực hiện xây dựng khung giá đất xem xét; trường hợp xảy ra những chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương thì phải báo cáo cho Thủ tướng Chính phủ xem xét và phê duyệt.

Bảng giá đất để làm gì?

Tính tiền sử dụng đất

Cách tính tiền sử dụng đất dùng cho bảng giá đất là gì? Công thức tính tiền sử dụng đất:

50% x (Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất ở – Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất nông nghiệp)

Tiền sử dụng đất khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, việc chuyển đổi các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ mất chi phí lớn. Trong một số trường hợp; tiền sử dụng đất có thể lên đến hàng trăm triệu đồng. Dưới đây là cách tính tiền sử dụng đất; cụ thể là khi chuyển mục đích sử dụng theo từng trường hợp:

Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thành đất ở

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất ở – Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất nông nghiệp).

Bảng giá đất để làm gì?
Bảng giá đất để làm gì?

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất ở

Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất ở – Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất nông nghiệp).

Nếu bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang nhóm đất ở; bao gồm 2 trường hợp dưới đây:

Trường hợp không cần nộp tiền để sử dụng đất

Khi bạn đang sử dụng đất phi nông nghiệp; những loại đất đã được Nhà nước công nhận và được cấp quyền sử dụng đất; có thời hạn sử dụng lâu dài từ trước ngày 1.7.2004. Đất mà bạn sở hữu không phải là đất được Nhà nước cho thuê hoặc Nhà nước giao thì khi chuyển đổi sang đất ở sẽ không cần phải nộp tiền sử dụng đất. (Dựa trên Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

Trường hợp cần nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp nếu bạn đang sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng trước ngày 1.7.2014 thì khi được chuyển đổi sang đất ở sẽ tính tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất ở – Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Tính thuế sử dụng đất

Bạn thắc mắc bảng giá đất là gì và làm sao để tính thuế sử dụng đất? Dựa trên từng loại đất khác nhau mà người sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế khi tiến hành sử dụng đất nông nghiệp; sử dụng đất phi nông nghiệp; trừ những trường hợp được miễn thuế. 

Theo Thông tư 153/2011/TT-BTC ban hành; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu không thuộc những trường hợp được miễn; giảm thì sẽ được tính theo công thức dưới đây:

Thuế phải nộp = Thuế suất x (Diện tích x Giá của 1m2 đất)

Giá của 01m2 đất thông thường sẽ bằng giá đất được quy định trong bảng giá đất; tại một số vị trí thì giá của 01m2 đất được tính bằng giá đất x hệ số K.

Tính thuế sử dụng đất
Tính thuế sử dụng đất

Bạn có muốn biết giá đất hiện nay tăng hay giảm? Việc nắm được giá đất ở thị trường hiện tại sẽ rất nhiều lợi ích cho quá trình đầu tư bất động sản. Vậy thì còn chần chờ gì nữa mà không khám phá xem hiện nay giá đất đang tăng hay giảm.

Tham khảo: Giá đất hiện nay tăng hay giảm nên đầu tư như thế nào?

Tính phí và lệ phí

Khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất thì người có sở hữu quyền sử dụng đất phải thực hiện nộp lệ phí trước bạ. Những trường hợp đăng ký; được cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì lệ phí trước bạ được tính bằng giá đất tại bảng giá đất hiện hành x 0.5%.

Tính tiền bồi thường đối với Nhà nước

Trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được tính như sau:

Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất hiện hành x Hệ số điều chỉnh giá đất.

Tính giá trị quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất với mục đích để trả cho những người tự nguyện giao lại đất cho Nhà nước. Đối với những trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao; có thu tiền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất; đất thuê trả tiền một lần cho tất cả thời gian thuê.

Phương pháp định giá đất theo pháp luật

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp bảng giá đất là gì? Định giá mảnh đất thông qua việc so sánh giữa mức giá của các thửa đất trống tương tự về cùng một vị trí; chung mục đích sử dụng đất; tiềm năng sinh lợi; điều kiện là kết cấu hạ tầng; diện tích; cũng như hình thể; tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã tiến hành chuyển nhượng trên thị trường; trúng đấu giá quyền sử dụng đất để tiến hành so sánh; xác định rõ giá của thửa đất cần xem xét và định giá.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ chính là việc định giá đất đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với mảnh đất đó. Công thức này được tính dựa trên cách loại trừ phần giá trị tài sản – những tài sản đã và đang gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản.

Phương pháp định giá đất theo pháp luật
Phương pháp định giá đất theo pháp luật

Phương pháp thu nhập

Định giá đất dựa trên thương số giữa mức thu nhập ròng; tính được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất. Từ đó, so sánh với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ trong kỳ hạn 12 tháng tại các Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất tại địa phương.

Phương pháp thặng dư

Định giá bảng giá đất để làm gì? Phương pháp thặng dư chính là việc định giá đất đối với những thửa đất sở hữu tiềm năng phát triển cao; dựa trên quá trình quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên loại trừ tổng chi phí ước tính ban đầu ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Thủ tục ban hành bảng giá đất

Thủ tục ban hành bảng giá đất là gì? Dựa trên Điều 12 thuộc Nghị định 44/2014/NĐ-CP; theo trình tự; thủ tục xây dựng; ban hành bảng giá đất hiện hành của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định như sau:

Bước 1: Đưa ra dự thảo bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện tổ chức xây dựng, trình lên Ủy ban nhân dân, họ sẽ thực hiện các công việc dưới đây:

– Xác định loại đất cũng như các vị trí đất dựa theo các xã đồng bằng, trung du và miền núi hoặc theo loại đô thị trên từng địa bàn đơn vị hành chính cấp tỉnh.

– Tiến hành điều tra, phân tích, tổng hợp những thông tin giá đất trên thị trường. Từ đó, đưa ra các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội. Góp phần quản lý và sử dụng đất đai có ảnh hưởng đến giá đất.

– Tiến hành phân tích, đánh giá kết quả thực hiện dựa trên bảng giá đất hiện hành.

– Xây dựng bảng giá đất công khai và tờ trình về việc ban hành bảng giá đất. Đồng thời xử lý giá đất khu vực giáp ranh.

– Tổ chức thu thập ý kiến về dự thảo bảng giá đất.

– Hoàn thiện dự thảo về bảng giá đất trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thủ tục ban hành bảng giá đất
Thủ tục ban hành bảng giá đất

Bước 2: Trình Bảng giá đất lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Hồ sơ trình gồm có:

– Tờ trình về dự thảo ban hành bảng giá đất.

– Dự thảo xây dựng phát triển bảng giá đất.

– Báo cáo thuyết minh về quy trình xây dựng bảng giá đất.

– Văn bản thẩm định giá đất.

Bước 3: Chờ đợi cấp trên thông qua bảng giá đất.

Lời kết

Thông qua những chia sẻ xoay quanh câu hỏi “Bảng giá đất là gì?”, hy vọng bạn đọc đã có cho riêng mình những câu trả lời phù hợp. Một khi nắm được bảng giá đất, bạn sẽ tự tin hơn khi tiến hành xuống tiền đầu tư và thu về lợi nhuận cao.

Truy cập chuyên mục THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN của thitruongbds247 để khám phá thêm nhiều kiến thức hữu ích nhé!

Có thể bạn sẽ quan tâm:

>>> Giá đất là gì? Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường