Nhìn lại những lần vỡ bong bóng bất động sản

4.7/5 - (3 bình chọn)

Trên thế giới có rất nhiều lần vỡ bong bong bất động sản. Trong đó, có những lần gây ra những thiệt hại nặng nề mà khi nhắc lại người ta vẫn còn ám ảnh. Cùng thitruongbds247 nhìn lại những lần vỡ bong bóng bất động sản chấn động.

Bong bóng bất động sản là gì?

nhìn lại những lần vỡ bong bóng bất động sản
Bong bóng BĐS hiện tượng giá của BĐS vượt quá mức so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại

Bong bóng bất động sản được hiểu là hiện tượng giá của BĐS vượt quá mức so với giá trị thực. Khi giá trị được đẩy lên mạnh, điều này cũng đồng nghĩa với việc vào một thời điểm nào đó tính thanh khoản của BĐS không còn. Từ đó, dẫn đến tình trạng giá đất chững lại và bắt đầu tụt giảm mạnh. 

Bong bóng bất động sản tại Nhật Bản (1980 – 1992)

Nhật Bản đã phải hứng chịu một trong những vụ sụp đổ thị trường bất động sản lớn nhất trong lịch sử hiện đại. Kéo theo đó là sự sụp đổ của cả ngành chứng khoán. Khi ngân hàng trung ương Nhật Bản có động thái quá mạnh mẽ trong việc tăng lãi suất. Cả hai thị trường được ví von như hiệu ứng domino; khi các nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu để bù lỗ cho chuyện kinh doanh đất đai, và ngược lại. Việc này khiến giá giảm, chạm xuống mức đáy trong suốt 14 năm.

Thổi phồng giá nhờ lượng tiền khổng lồ

Vào những năm 1980, nền kinh tế Nhật Bản phát triển mạnh mẽ sau thời gian nở rộ chính sách kinh tế hậu chiến. Điều này kéo theo một lượng tiền khổng lồ đổ vào bất động sản. Thổi phồng giá nhà ở tăng 50%; bất động sản thương mại tăng 80% mỗi năm. Tính đến năm 1991, giá trị thị trường bất động sản ước tính đạt 18.000 tỷ USD.

Mất kiểm soát tín dụng

Kỳ vọng giá BĐS những năm 1980 tăng cao khiến nhiều người mua nhà Nhật Bản không lo sợ khi gánh khoản nợ khổng lồ. Họ xoay tiền bằng cách sử dụng các loại hình cho vay mới. Chỉ yêu cầu trả trước ít tiền và hứa hẹn các khoản thanh toán hàng tháng “vừa túi”. Ngoài ra, còn có loại hình gọi là khoản vay thế chấp ba thế hệ. Thời hạn 90 hoặc thậm chí 100 năm. Hình thức vay này cho phép người mua chia đều các khoản thanh toán trong suốt cuộc đời của họ. Thậm chí là con cháu họ sau này.

Phá sản, mất việc tăng gấp 6 lần

Bong bóng bất động sản Nhật Bản
Số người phá sản, thất nghiệp, giảm lương tăng lên gấp 6 lần tại Nhật Bản

Nhưng khi giá bất động sản giảm ở Nhật Bản. Các chủ nhà nhận thấy mình phải gánh những khoản vay lớn hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản sở hữu. Họ trở thành một trong những nạn nhân chịu thiệt hại lớn nhất của vụ nổ bong bóng bất động sản. Tại sáu thành phố lớn nhất của Nhật Bản, giá nhà ở đã giảm 64% so với năm 1991. Giá bất động sản giảm khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản. Đặc biệt là những người bị mất việc làm. Hoặc bị cắt lương đã góp phần thúc đẩy một cuộc suy thoái rộng lớn hơn. Từ năm 1994 đến 2003, theo các cơ quan theo dõi dữ liệu và Tòa án Tối cao Nhật Bản cho biết số vụ phá sản cá nhân đã tăng gấp sáu lần, lên mức cao kỷ lục 242.357 vụ.

Chính phủ cố gắng hồi sinh thị trường

Phải đến cuối những năm 1990, để khởi động nền kinh tế; Tokyo bắt đầu nới lỏng các hạn chế đối với ngành tài chính. Mặc dù phần lớn nỗ lực này nhằm mục đích hồi sinh ngành ngân hàng. Nhưng nó cũng hỗ trợ các nhà đầu tư tạo Quỹ tín thác đầu tư BĐS. Một vài năm sau, chính phủ cũng nới lỏng các quy tắc tiêu chuẩn xây dựng. Chẳng hạn như giới hạn chiều cao; và cắt giảm thời gian phê duyệt giấy phép xây dựng.

Trong số liệu thống kê, giá nhà dân dụng ở Tokyo đã tăng 0,5% trong 12 tháng. Đây là mức tăng khởi sắc đầu tiên trong 15 năm kể từ sự kiện vỡ bong bóng bất động sản vào năm 1990. Chính phủ Nhật Bản cũng nhận định giá đất trên toàn quốc vẫn đang giảm. Nhưng tốc độ giảm đã có dấu hiệu chậm lại.

>>> Thị trường BĐS “tái khởi động” sau dịch Covid-19: Nếu chần chừ sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội

Bong bóng bất động sản ở Trung Quốc (năm 1992)

Năm 1992, toàn quốc xảy ra “cơn sốt khu vực phát triển” và “cơn sốt bất động sản”. Trong đó, hiện tượng đầu cơ bất động sản trở nên phổ biến. Điều này khiến giá bất động sản tăng mạnh. 

Tăng trưởng kinh tế, nhà đất “leo thang”

Đó là thời kỳ sau khi Đặng Tiểu Bình đi thăm miền nam Trung Quốc và có một số bài phát biểu, thúc giục phát triển kinh tế tích cực hơn. Trong hai năm tiếp theo, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ. Nhưng đi kèm là mức lạm phát tăng lên tới 27,7% (so với cùng kỳ năm ngoái) vào năm 1994.

ác mộng bong bóng bất động sản Trung Quốc
Tăng trưởng kinh tế, nhà đất leo thang

Bên cạnh vấn đề lạm phát cao. Bong bóng bất động sản cũng bắt đầu xuất hiện. Chủ yếu ở các thành phố ven biển phía nam Trung Quốc. Số lượng doanh nghiệp phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã tăng từ khoảng 3.000 vào đầu năm 1992 lên hơn 12.000 chỉ trong một năm. So với năm 1991, lượng nhà đầu tư vào bất động sản đã tăng 117%. Trong đó, đầu tư vào nhà ở tăng 40,4% vào năm 1992. Đến giữa năm 1993, số lượng nhà phát triển BĐS đã lên tới 20.000 người.

Xuất hiện thành phố ma do vỡ bong bong bất động sản

Để giải quyết nền kinh tế phát triển quá nhanh và lạm phát cao; Chính phủ Trung Quốc và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc bắt đầu điều tiết kinh tế vĩ mô vào nửa cuối năm 1993. Thắt chặt chính sách tiền tệ; tăng lãi suất và kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Chính phủ cũng tăng cường giám sát thị trường bất động sản để ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Trong bối cảnh thắt chặt, cuối cùng bong bóng bất động sản đã vỡ ở cục bộ các thành phố khác nhau. Lý do là một số chủ đầu tư không được cấp vốn từ các ngân hàng. 

Mặc khác, một số lượng lớn các tòa nhà do vướng mắc về pháp lý nên vẫn chưa hoàn thành khi bong bóng vỡ. Thị trường BĐS chuyển từ trạng thái sốt nóng sang đóng băng. Đến tận bây giờ chúng vẫn chưa được giải quyết. Ví dụ, Vịnh Daya đã trở thành một thành phố ma trong nhiều năm.

Bong bóng bất động sản ở Hoa Kỳ (năm 2006)

Bong bóng nhà đất khét tiếng ở đất Mỹ vào giữa những năm 2000. Thực ra, đây là một phần kết quả của một loại bong bóng khác. Loại bong bóng này thuộc lĩnh vực công nghệ. Một số chuyên gia nhận định đây là nguyên nhân trực tiếp gây ra cuộc khủng hoảng tài chính 2007 – 2008 . 

Hiệu ứng domino

bong bóng BĐS
Bong bóng bất động sản Hoa Kỳ gây ra nhiều ám ảnh cho nhà đầu tư

Trong thời kỳ bong bóng dot-com vào cuối những năm 1990; nhiều công ty công nghệ mới đã đấu giá cổ phiếu phổ thông của họ lên mức giá cao trong khoảng thời gian ngắn. Ngay cả những công ty nhỏ chưa tạo ra thu nhập cũng bị các nhà đầu cơ cố gắng thu về lợi nhuận nhanh chóng. Đến năm 2000, Nasdaq đạt đỉnh, bong bóng công nghệ bắt đầu vỡ; nhiều cổ phiếu trước đây từng bay vụt lên trần nay đã rớt chạm đáy.

Thị trường bất động sản nóng lên

Sự sụp đổ của thị trường chứng khoán đã khiến các NĐT chuyển dòng tiền của mình vào kênh BĐS. Để tránh sự sụp đổ của ngành công nghệ khiến thị trường bị suy thoái; Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã cắt giảm và giữ lãi suất ở mức thấp. 

Chính sách này khi thực thi đã nhanh chóng làm nóng thị trường bất động sản. Lượng tiền dồi dào và tín dụng hấp dẫn khuyến khích người dân sở hữu nhà. Bên cạnh đó, một loạt các đổi mới trong thị trường tài chính cũng thúc đẩy tính thanh khoản của các tài sản liên quan đến bất động sản. Kết quả là giá của thị trường nhà đất tăng vọt. Ngày càng nhiều người bởi mức sinh lời hấp dẫn nhanh chóng mà dấn thân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 

Sai lầm từ khoản vay thế chấp dưới chuẩn

Hệ thống tín dụng bất động sản nước Mỹ còn lỏng lẻo. Những yêu cầu khi cho vay không được tuân thủ nghiêm ngặt. Người ta ước tính trong các khoản thế chấp năm 2005 – 2006; có khoảng 20% thuộc về khoản vay thế chấp dưới chuẩn hay còn gọi là khoản vay dành cho những đối tượng có mức độ tín nhiệm thấp. Trong cùng thời gian đó, thị trường chứng khoán bắt đầu phục hồi và đến năm 2006, lãi suất bắt đầu tăng. Đến năm 2007 các dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang phát triển chậm lại. Các khoản thế chấp theo lãi suất thả nổi được điều chỉnh; bắt đầu tái lập ở mức % cao hơn khiến người đi vay quyết định bùng kèo trả nợ.

Trong khi đó, giá nhà ở tiếp tục leo thang ở mức cao ngất ngưỡng. Các nhà đầu tư dè chừng và ngừng mua nhà. Khi thị trường không có đủ sức mua. Giá nhà ở bắt đầu giảm mạnh, gây ra một đợt bán tháo lớn đối với chứng khoán được thế chấp. Cuối cùng những nguy cơ về tín dụng tràn lan. Dẫn đến vỡ nợ hàng loạt, hàng triệu nhà bị tịch thu. Cùng với đó là sự kiện vỡ bong bóng bất động sản. Từ đó, đã gây ra đợt khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2008.

Bong bóng bất động sản Việt Nam (2007 – 2011)

Việt Nam trải qua bong bóng bất động sản kéo dài từ năm 2007 – 2013. Hệ quả này bắt nguồn chủ yếu từ chỉ số tăng trưởng GDP và chính sách tín dụng. 

Chỉ số tăng trưởng GDP

Trong giai đoạn này GDP cả nước năm 2007 đạt ở mức rất cao 8,48%, riêng TPHCM đạt 12,6% là mức cao nhất trong 10 năm trở lại. Số liệu này giải thích cho thực tế các doanh nghiệp và người dân vào thời điểm 2007 có mức thu nhập rất cao. Lượng tiền nhàn rỗi tích trữ được người dân đẩy vào bất động sản. 

thị trường bất động sản
Thu nhập cao nhiều người tìm đến bất động sản như kênh trú ẩn an toàn

Nguyên nhân trọng yếu dẫn đến bong bóng bất động sản là do chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay dưới chuẩn với mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 37%. Bên cạnh đó, nhà đầu tư bất động sản thứ cấp, cò đất, môi giới xuất hiện ngày càng nhiều. Giao dịch trên thị trường BĐS vô cùng sôi động dẫn đến sự thổi phồng về giá, đẩy giá lên rất cao so với với giá trị thực của tài sản.

Chính sách tín dụng

Năm 2011 mức lạm phát ở Việt Nam tăng trưởng đến 18,6% so với năm trước. Trong những nỗ lực phải kiểm soát lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mô, chính phủ đã ban hành chủ trương siết chặt tín dụng, giảm tốc độ cũng như tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là bất động sản. 

Nguồn vốn chính bơm vào thị trường nhà đất bỗng dưng suy giảm mạnh, tác động lớn đến thị trường bất động sản năm 2011. Chủ trương đưa tỷ trọng dư nợ về 16% khiến các ngân hàng ngày càng gia tăng siết các khoản nợ dẫn đến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc cũng phải đối mặt với khó khăn. Nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng. Thậm chí nhiều doanh nghiệp phải “bán tống bán tháo” dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. 

Vỡ nợ hàng nghìn tỷ đồng

Một trong những yếu tố quan trọng là sự kiện vỡ nợ xấu lên đến hàng nghìn tỷ đồng của các đại gia buôn nhà đất. Các đại gia mạnh tay vay lãi cao từ nhiều cá nhân khác; số vốn vay có thể lên đến 200 tỷ đồng. Họ sử dụng nguồn vốn này để thực hiện các thương vụ BĐS lớn. Trong cơn sốt nhà đất, cứ mỗi giao dịch được thực hiện có thể mang lại cho họ mức lợi nhuận “khủng” 1 – 2 tỷ đồng. Chính vì thế mà họ luôn tự tin thừa sức trả lãi suất cao 4%/ tháng cho chủ nợ. Tuy nhiên, thị trường BĐS rơi vào thời kỳ đen tối. Các đại gia thành những con nợ do khối tài sản bị “tuột dốc”.

Truy cập chuyên mục THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN của thitruongbds247 để khám phá thêm nhiều kiến thức hữu ích nhé!

Có thể bạn sẽ quan tâm:

>> Phân khúc bất động sản nào có sức hút với giới đầu tư hơn cả trong 6 tháng cuối năm